12条点検の外壁調査に赤外線・ドローンは使える？10年ごとの全面打診と告示改正をやさしく解説
建築基準法12条の定期報告（いわゆる12条点検）では、外壁タイル等について竣工・外壁改修などから10年を超えると全面打診等が求められます。2022年（令和4年）の告示改正で明確化された「無人航空機による赤外線調査」の位置づけ、国土交通省ガイドラインが求める打診との併用・事前調査・報告書の項目、ドローン飛行の法規の概要までを一次資料にもとづいて整理します。
この記事の要点
- 12条点検（建築基準法12条の定期報告）では、外壁タイル等に「10年ごとの全面打診等」がある。竣工・外壁改修・全面打診等から10年を超えて最初の定期調査で、落下のおそれのある部分を全面的に調べる
- 2022年（令和4年）の告示改正で、ドローンによる赤外線調査が明確化された。ただし条件は「テストハンマーによる打診と同等以上の精度」
- 国土交通省のガイドラインは、打診との併用による確認を必須の工程にしている。同じ部位を両方で調べ、赤外線で浮きが見えることを確かめてから本調査に入る
- ドローンを飛ばすなら航空法の手続きも別に要る。外壁調査の計画書には、飛行許可・承認の情報も書き込む
「今年は外壁の全面打診の年です。足場の見積もりはこちらです」
建物の管理に関わっていると、こんな連絡に覚えがあるかもしれません。そして次に出てくる疑問は、たいていこうです。「ドローンで赤外線を撮れば、足場はいらないって聞いたけど？」
半分は正しく、半分は誤解です。この記事では、法令・告示・ガイドラインの原文に当たりながら、何が決まっていて、何が条件なのかを順にほどいていきます。
そもそも「12条点検」とは何か
「12条点検」は通称で、正式には建築基準法第12条にもとづく定期報告制度のことです。建物の所有者（管理者）が、資格者に建物の状態を調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する仕組みです。
対象になるのは、劇場・病院・ホテル・物販店舗など、多くの人が利用する建築物のうち政令（建築基準法施行令第16条）で定めるものと、特定行政庁が指定するものです。具体的な対象の範囲や規模は、特定行政庁ごとに異なります。
| 項目 | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| 誰が報告する | 建築物の所有者（所有者と管理者が異なる場合は管理者） | 建築基準法 第12条第1項 |
| 誰が調べる | 一級建築士、二級建築士、建築物調査員資格者証の交付を受けている者 | 建築基準法 第12条第1項 |
| どのくらいの間隔で | おおむね6か月から3年までの間隔で、特定行政庁が定める時期 | 建築基準法施行規則 第5条第1項 |
| 何をどう調べる | 調査の項目・方法・判定基準は国土交通大臣が定める | 施行規則 第5条第2項、平成20年国土交通省告示第282号 |
最後の行にある平成20年国土交通省告示第282号が、この記事の主役です。外壁をどう調べるかは、この告示の別表に書かれています。
外壁の「全面打診等」はいつ必要になるのか
告示の別表第一では、「建築物の外部」のうちタイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く。）、モルタル等の劣化及び損傷の状況について、調査方法を次のように定めています（要旨）。
- 毎回の定期調査: 開口隅部・水平打継部・斜壁部などのうち手の届く範囲をテストハンマーによる打診等で確認し、その他の部分は目視等で確認する。異常があれば全面打診等で確認する
- 10年を超えたとき: 「竣工後、外壁改修後又は全面打診等を実施した後10年を超え、最初に実施する定期調査等にあっては、全面打診等により確認する」
ここでいう全面打診等とは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等」のことです。建物の外壁すべてではなく、落ちたときに人に当たりうる部分が対象になります。
図は、報告間隔が3年の建物を例にしたものです。10年目ちょうどではなく、10年を超えて最初にやってくる定期調査が全面打診等のタイミングになります。全面打診等を行えば、そこから再び10年のカウントが始まります。
告示には括弧書きで除外が3つあります。3年以内に実施された全面打診等の結果を確認する場合、3年以内に外壁改修等が行われることが確実である場合、別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じている場合です。自分の建物がどれに当たるかは、特定行政庁や調査者と確認してください。
打診と赤外線、何がちがうのか
全面打診は、テストハンマーで仕上げ面を軽くたたき、その音の違いで浮きを探す方法です。確実な反面、壁に手が届く距離まで近づかなければなりません。高い建物では、足場やゴンドラなどを用意することになります。
赤外線調査は、離れた位置から外壁の表面温度の差を熱画像として撮り、浮きを探す方法です。日射で温められた外壁では、浮いた部分の裏の空気層が熱の逃げ道をふさぐため、健全部と温度差が生じます（しくみはタイルの浮きが赤外線で見える理由で詳しく扱っています）。
離れて撮れるのは大きな利点ですが、そのぶん条件に左右されます。日射が足りない、風が強い、撮影角度が浅すぎる、タイルの種類によって温度差が出にくい。こうした条件では、浮きが熱画像に現れないことがあります。だからこそ、次に見る告示とガイドラインは「同等以上の精度」という条件を付けています。
2022年の告示改正で何が変わったのか
赤外線調査自体は、以前から使われてきました。平成30年（2018年）の国土交通省の技術的助言でも、全面打診に加えて「これまで行われている赤外線調査による方法」に触れています。2022年の改正で変わったのは、ドローン（無人航空機）による赤外線調査を告示の中で明確にしたことです。
| 時期 | できごと |
|---|---|
| 平成20年（2008年）3月10日 | 国土交通省告示第282号 制定（同年4月1日施行）。外壁タイル等の10年ごとの全面打診等が定められる |
| 平成30年（2018年）5月23日 | 技術的助言（国住防第1号）。有機系接着剤張り工法の外壁タイルについて、引張接着試験による方法も認める |
| 令和3年（2021年）6月18日 | 成長戦略実施計画（閣議決定）に、赤外線装置を搭載したドローンを定期調査の外壁調査で使用可能とする方針が盛り込まれる |
| 令和4年（2022年）1月18日 | 令和4年国土交通省告示第110号 公布。打診等に「無人航空機による赤外線調査であって、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するもの」を含めると明記 |
| 令和4年（2022年）3月 | 定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン 公表 |
| 令和4年（2022年）3月29日 | 技術的助言（国住指第1581号・国住参建第3982号）で改正の運用を通知 |
| 令和4年（2022年）4月1日 | 告示第110号 施行（外壁に関する改正部分） |
改正後の告示の文言は、「テストハンマーによる打診等（無人航空機による赤外線調査であって、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものを含む。…）」です。つまりドローンの赤外線調査も「打診等」の一つとして扱われますが、打診と同等以上の精度があることが前提です。
その「同等以上の精度」をどう判断するかについて、国土交通省の技術的助言は上のガイドラインを参考にするよう示しています。地上に設置した赤外線装置による調査についても、同じガイドラインを参照するよう書かれています。
同じ技術的助言には、改正の背景として、国土技術政策総合研究所と建築研究所の協力のもとで行われた検討の結果、「一定の実施要領に則れば」ドローンの赤外線調査でも打診と同等以上の精度で浮きを検出できることが判明した、と書かれています。この「一定の実施要領」にあたるのがガイドラインです。
ガイドラインが求めること
ガイドラインは13ページほどの文書で、地上からの赤外線調査（3章）とドローンによる赤外線調査（4章）が並んだ構成です。押さえておきたい点を見ていきます。
誰が何を担うか
ガイドラインは、役割を次のように分けています（2章）。
- 外壁調査実施者: 一級・二級建築士または特定建築物調査員。赤外線調査全体を統括し、浮きの判定結果をもとに「著しい浮き」の有無を確認する
- 赤外線調査実施者: 熱画像の撮影・分析・浮きの判定を行い、その責任を負う
- ドローン調査安全管理者: ドローンの管理・運用を統括し、操縦者や補助者を掌握する
- 操縦者: ドローンの飛行技術に熟知した操縦経験を持つ者
赤外線に向かない部分を先に洗い出す
調査の前に、気象条件（天候、環境温度、風速等）、タイルの種類、撮影角度や離隔距離を確保できるかを踏まえ、赤外線調査に適さない部分がないかを確認します（3.2.1）。ガイドラインは、軒裏・出隅・入隅などを「一般に赤外線調査が困難な箇所」として挙げています。
赤外線で調べられない部分は、打診など別の方法で調べる箇所として計画書に書き分けます。「建物まるごと赤外線で」とはならないのが普通です。
打診との併用による確認
ガイドラインの中で最も重要なのがこの工程です。本調査に先立って、同一部位を打診と赤外線調査の両方で調べ、赤外線で浮きが検出できているか確認することが求められています（3.2.2、4.2.2、4.5）。
確認の結果、検出が難しいと判断された部位は、測定条件を変えるか、打診で調査します。赤外線調査は、打診と照らし合わせて初めて「打診と同等以上」と言える、という考え方です。
撮影のしかた
ドローンによる調査では、ホバリングで静止した状態で静止画を撮り、可視画像も同時に撮影することとされています（4.5）。調査後に分析して判定するため、撮影した熱画像はすべて保存します。
判定（4.6）では、建物の立地や仕上げ材、撮影時の環境条件をあらかじめ整理し、反射等の外乱の影響を取り除きながら分析します。
調査の流れを1枚で見る
ドローンによる赤外線調査の流れは、ガイドライン4章で6つの段階にまとめられています。
事前調査（4.3）で確認する項目には、日射の状況の確認と調査可能な時間帯の確認が含まれています。外壁の面ごとに日が当たる時間が違うことを考えると、ここは計画の出来を左右する部分です（詳しくは外壁赤外線調査はいつ撮る？で解説しています）。
調査計画書（4.4）には、建築物概要、調査実施体制、赤外線装置とドローンの仕様・性能、調査方法と安全管理、赤外線で調べる箇所とその他の方法で調べる箇所、打診との併用で確認する予定の箇所などを含めます。これとは別に、ドローン調査安全管理者がドローン飛行計画書を作ります。
ドローンを飛ばす前に: 航空法の手続き
外壁調査の告示・ガイドラインとは別に、ドローンの飛行そのものには航空法のルールがかかります。ここでは概要だけ触れます。
航空法では、次のような飛行を「特定飛行」とし、該当する場合は原則として国土交通大臣の許可・承認が必要になります。
- 空域: 空港等の周辺、地表または水面から150m以上の高さ、人口集中地区の上空（航空法 第132条の85）
- 方法: 夜間飛行、目視外飛行、人又は物件から30m以上の距離を確保できない飛行、催し場所上空、危険物輸送、物件投下（同 第132条の86）
ただし例外もあります。無人航空機操縦士の技能証明を受けた人が、機体認証を受けた機体で飛ばす場合、人口集中地区の上空・夜間・目視外・人や物件から30m未満の飛行は、飛行マニュアルの作成などの安全確保措置をとれば許可・承認が不要になります。ただし最大離陸重量25kg以上の機体や、空港等の周辺・150m以上の高さ・催し場所の上空・危険物輸送・物件投下はこの例外に入りません。
申請は原則としてオンラインの DIPS2.0（ドローン情報基盤システム） で行い、その前に機体登録を済ませておく必要があります。最新の手続きは国土交通省の飛行許可・承認手続のページで確認してください。
外壁調査のガイドラインも、事前調査の項目に「事前調査結果に基づく飛行書類作成及び申請」を挙げています。ドローン飛行計画書には飛行許可・承認情報や加入保険、飛行ルート図、緊急時対応なども書き込みます。
航空法以外にも、飛行場所によっては別の法令や施設管理者・自治体のルールがかかることがあります。飛行の可否と安全対策は、ドローン調査安全管理者が現地の状況に応じて判断する、というのがガイドラインの立場です。
報告書には何を書くのか
ガイドラインは、赤外線調査実施者がまとめる報告書に記載すべき項目を列挙しています（ドローンの場合は4.7）。
- 建築物概要（建築物名、所在地、構造・階数、竣工年、仕上げ材の概要、補修歴）
- 調査実施体制（調査会社名、調査責任者名等、資格等）
- 調査実施日、調査時の天候及び環境条件
- 赤外線装置の仕様・性能
- ドローンによる赤外線調査を実施した箇所と、その他の方法で調査した箇所
- 調査時の適用条件に関するチェックリスト
- 打診との併用による確認を実施した範囲と結果
- 浮きと判定した箇所を明示した外壁調査結果図
- 熱画像及び可視画像
これに加えて、ドローン調査安全管理者がドローン飛行計画書を添付し、外壁調査実施者が資格者番号や告示の判定基準に基づく判定を含む外壁調査結果報告書をまとめます。一式を受け取った建物所有者等が、定期調査の結果を特定行政庁へ報告します。
CRITIR で手伝えること、手伝えないこと
ここまで見てきたとおり、12条点検の外壁調査で赤外線を使えるかどうかを決めるのは、ツールではなく調査の進め方です。打診との併用による確認も、浮きの判定と責任も、資格を持つ調査者の仕事です。CRITIR を使えば法令の要件を満たせる、というものではありません。
そのうえで、赤外線調査の作業そのものは CRITIR で手を速くできる部分があります。
事前調査: 面ごとの日射と撮影時間帯を確かめる。 ガイドラインの事前調査にある「日射の状況」「調査可能な時間帯」の検討には、無料の CRITIR Thermal Planner が使えます。住所から建物の面ごとに日射と隣接建物・地形の影をシミュレーションし、推奨時間帯を出した A4 の撮影計画書を出力します。天候・気温・風は考慮しないので、当日の気象条件は別に確認します（撮影計画のガイド）。
分析: 熱画像の温度ムラを見つけて記録する。 撮影した熱画像を取り込み、表示範囲やカラーパレットを調整して温度ムラを見やすくし、測定・判定・所見を記録できます。空や背景を統計から外す温度マスクや、可視画像の輪郭を重ねる表示もあります（赤外線画像解析、測定）。
結果図: 外壁全体を1枚にする。 撮った写真から壁面のオルソ画像（正面から見た1枚の画像）を作れます。可視と赤外線のペア画像があれば、赤外線オルソも同時に作れます（オルソ生成）。
報告書: 調査の記録を書類にまとめる。 表紙・調査概況・詳細票・集計表などを含むテンプレートや、写真台帳、オルソ画像や図面の上に劣化箇所を表示する劣化図を、PDF・Word などで出力できます。物件概要には所在地・構造・階数・竣工年・仕上げ材・補修歴を入力でき、天候は撮影日時と位置から AMeDAS のデータを取得できます（レポート作成）。ガイドラインの記載項目のうち、適用条件のチェックリストや打診との併用による確認結果などは、調査者が内容を作って載せる部分です。
CRITIR の対応機種や料金は 製品ページ をご覧ください。
よくある質問
- 12条点検の外壁調査は、赤外線調査だけで済ませられますか？
- 告示上の「打診等」には、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有する赤外線調査（無人航空機によるものを含む）が含まれます。ただし国土交通省のガイドラインでは、本調査に先立って同一部位で打診と赤外線調査の両方を行い、浮きの検出状況を確認することが求められています。検出が難しいと判断された部位は、測定条件の変更か打診で対応します。打診をまったく行わずに済む方法ではありません。
- 外壁の全面打診は何年ごとに必要ですか？
- 平成20年国土交通省告示第282号では、竣工後、外壁改修後または全面打診等を実施した後10年を超え、最初に実施する定期調査等で全面打診等により確認するとされています。ただし、3年以内に実施された全面打診等の結果を確認する場合、3年以内に外壁改修等が行われることが確実な場合、別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じている場合は除かれます。定期報告そのものの間隔は、おおむね6か月から3年までの間で特定行政庁が定めます。
- ドローンによる赤外線調査が認められたのはいつからですか？
- 令和4年1月18日に公布された令和4年国土交通省告示第110号で、打診以外の調査方法として「無人航空機による赤外線調査であって、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するもの」が明確化され、令和4年（2022年）4月1日に施行されました。あわせて国土交通省から、調査の実施要領となるガイドライン（令和4年3月）が示されています。
- ドローンで外壁を調査するのに航空法の許可は必要ですか？
- 人口集中地区の上空、人又は物件から30m以上の距離を確保できない飛行、目視外飛行などの特定飛行に当たる場合は、原則として航空法にもとづく国土交通大臣の許可・承認が必要です（技能証明を受けた操縦者が機体認証を受けた機体で飛ばすなど、一定の条件を満たす一部の飛行は不要）。申請は原則としてオンラインの DIPS2.0 で行い、事前に機体登録が必要です。外壁調査のガイドラインも、事前調査の段階で飛行書類の作成と申請を行うことを求めています。
- 12条点検の外壁調査は誰が行いますか？
- 建築基準法第12条第1項の定期調査は、一級建築士、二級建築士、または建築物調査員資格者証の交付を受けている者が行います。赤外線調査のガイドラインでは、これらの調査者（外壁調査実施者）が赤外線調査全体を統括し、赤外線調査実施者による浮きの判定結果をもとに「著しい浮き」の有無を確認する役割分担が示されています。
まとめ
12条点検の外壁調査にドローンの赤外線を使うことは、2022年の告示改正で制度の中にはっきり位置づけられました。一方で、その条件は「打診と同等以上の精度」であり、ガイドラインはそれを確かめる手順を求めています。
- 全面打診等のタイミングは、竣工・外壁改修・全面打診等から10年を超えて最初の定期調査
- ドローンの赤外線調査は「打診等」の一つ。ただし同一部位での打診との併用による確認が前提
- 赤外線に向かない部分（軒裏・出隅・入隅など）は事前調査で洗い出し、別の方法で調べる
- ドローンの飛行には航空法の手続きが別にかかる
- 報告書には、熱画像・可視画像に加えて、適用条件のチェックリストや打診との併用の結果まで載せる
「足場がいらなくなる」かどうかは、建物の形、外壁の向き、周辺環境、そして打診との併用の結果しだいです。まずは事前調査で、どこを赤外線で調べ、どこを打診で調べるかを切り分けるところから始めるのが近道です。
この記事は2026年10月時点で確認できた法令・告示・ガイドラインにもとづいています。定期報告の対象・時期・調査方法は改正されることがあり、特定行政庁が独自に定めている事項もあります。最新の法令・ガイドラインは所管行政庁で確認してください。
出典
- 建築基準法（昭和25年法律第201号）第12条 — e-Gov 法令検索
- 建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）第16条 — e-Gov 法令検索
- 建築基準法施行規則（昭和25年建設省令第40号）第5条 — e-Gov 法令検索
- 定期報告制度における外壁のタイル等の調査について — 国土交通省
- 令和4年国土交通省告示第110号 新旧対照表（PDF） — 国土交通省（告示の制定・改正一覧より）
- 建築基準法施行規則の一部を改正する省令等の施行について（技術的助言）令和4年3月29日 国住指第1581号・国住参建第3982号（PDF） — 国土交通省
- 定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン（令和4年3月）（PDF） — 赤外線装置を搭載したドローン等による外壁調査手法に係る体制整備検討委員会（事務局: 一般財団法人日本建築防災協会）
- 建築物の定期調査報告における外壁の外装仕上げ材等の調査方法について（技術的助言）平成30年5月23日 国住防第1号（PDF） — 国土交通省
- 無人航空機の飛行許可・承認手続 — 国土交通省 航空局
公開日: 2026年10月7日 / 最終更新日: 2026年10月7日
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